En ce qu’ils constituent à la fois une construction en tant que telle et un espace destiné à recevoir du publics, les bâtiments susceptibles d’être exploités à des fins commerciales doivent répondre à des normes générales et particulières très diverses.
Petit focus sur certaines notions utiles.
- La réglementation parasismique
Les règles de construction parasismique, depuis le 22 octobre 2010, font désormais référence à l’Eurocode 8, norme issue d’un consensus européen et relative au calcul des structures pour leur résistance au séisme. Ces règles sont applicables aux permis de construire déposés après le 1er Mai 2011.
Les exigences parasismiques sont définies en fonction de deux critères : la localisation géographique d’une part, et la nature de l’ouvrage d’autre part.
. Localisation :
Depuis le 1er Mai 2011, a été édictée une nouvelle carte de zonage parasismique, prenant en considération l’aléa sismique et divisant le territoire national en 5 zones dénommées respectivement :
Zone de sismicité très faible (1) faible (2), modérée (3) moyenne (4) et forte (5) cette dernière zone étant exclusivement appliquée aux Antilles françaises.
Marseille est situé en zone 2 ce qui suppose tout de même des exigences spécifiques.
.Nature de l’ouvrage
La règlementation parasismique s’applique :
- Aux bâtiments neufs en les classant en deux catégories distinctes, les ouvrages à « risque normal » et les ouvrages à « risque spécial ».
– la première classe (dite à « risque normal ») correspond « aux bâtiments, équipements et installations pour lesquels les conséquences d’un séisme demeurent circonscrites à leurs occupants et à leur voisinage immédiat ».
Elle correspond notamment au bâti dit courant (maisons individuelles, immeubles d’habitation collective, écoles, hôpitaux, bureaux, etc.…)
– la seconde classe (dite à « risque spécial ») correspond « aux bâtiments, équipements et installations pour lesquels les effets sur les personnes, les biens et l’environnement de dommages même mineurs résultant d’un séisme peuvent ne pas être circonscrits au voisinage immédiat desdits bâtiments, équipements et installations ». Elle correspond à des installations de type nucléaire, barrages, ponts, industries SEVESO, qui font l’objet d’une réglementation parasismique particulière.
- Aux bâtiments existants faisant l’objet de travaux car lesdits travaux ne doivent pas aggraver la vulnérabilité au séisme
L’objectif de cette réglementation est d’imposer une résistance minimum aux bâtiments vis-à-vis du risque sismique, et d’assurer la protection des vies humaines par le non-effondrement des structures.
Les règles parasismiques applicables aux bâtiments relevant de la classe dite à « risque normal » s’intéressent au comportement de la structure résistante mais également au dimensionnement des éléments non structuraux.
En effet, une prévention parasismique efficace doit considérer les risques induits par ces éléments, à l’intérieur comme à l’extérieur du bâtiment. En cas de séisme, les éléments non structuraux peuvent en effet occasionner des blessures aux occupants ou gêner leur évacuation.
Concernant le respect de ces normes, il convient ici de préciser que la Cour de cassation 3° chambre civile a rendu un arrêt de principe en la matière en indiquant le 07/10/2009 au visa de l’article 1792 du Code Civil, le défaut de conformité à la norme parasismique est de nature décennale même si l’ouvrage n’est affecté d’aucun dommage dans le délai de 10 ans qui suit la réception des travaux.
La cour de cassation motive son arrêt retenant que ces défauts sont multiples, qu’ils portaient sur les éléments essentiels de la construction, qu’ils pouvaient avoir pour conséquence la perte de l’ouvrage, le risque de secousses n’étant pas chimérique dans la région où se trouve la construction classée en zone de risque 1B et qu’ils faisaient courir un danger important sur les personnes ». ( Cass.3e Civ; 7 Oct 2009, n°08-17.620 F-P+B, Scté SCMA c/SAGEMA )
Cette jurisprudence est constante.
- Les normes de sécurité et d’accessibilité
Les locaux commerciaux qui d’une manière générale sont considérés comme des établissements recevant du public sont tenus de respecter un certain nombre d’obligations visant notamment la sécurité et l’accessibilité sous peine d’amende (45 000 EUROS et prison) et/ou fermeture administrative
En matière de sécurité dans les établissements recevant du public (ERP), les principes qui guident la réglementation applicable s’attachent à ce que ces établissements soient conçus de manière à permettre :
– de limiter les risques d’incendie,
– d’alerter les occupants lorsqu’un sinistre se déclare,
– de favoriser l’évacuation des personnes tout en évitant la panique,
– d’alerter des services de secours et faciliter leur intervention
Ainsi, les constructeurs, propriétaires et exploitants des ERP sont tenus, tant au moment de la construction qu’au cours de l’exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes.
Ces mesures sont déterminées compte tenu de la nature de l’exploitation, des dimensions des locaux, du mode de construction et du nombre de personnes pouvant être admises dans l’établissement.
Les bâtiments ou les locaux où sont installés les ERP doivent être construits de manière à permettre l’évacuation rapide de la totalité des occupants.
D’une manière générale, les locaux :
- Doivent disposer d’une façade donnant sur une voie ou sur un espace libre permettant d’une part une évacuation des usagers en cas de problème et d’autre part l’intervention des équipes de secours et de lutte contre les incendies. Théoriquement donc, sauf cas exceptionnel, il semble impossible d’aménager des locaux dans une ruelle piétonne encaissée ne permettant par exemple pas le passage d’un véhicule de pompier
- Tout local commercial doit disposer d’au moins deux sorties suffisamment dimensionnées
- Si le local comprend des espaces isolés, ils doivent disposer d’une sortie dédiée pour permettre une sortie rapide
- Le local doit disposer de dispositifs d’alarmes incendie, mais aussi de protection incendie de type extincteurs
- L’éclairage doit impérativement être électrique et le local doit disposer d’un éclairage de sécurité
- Les ascenseurs – monte-charge doivent être en état de fonctionnement
-L’aménagement des locaux, les matériaux utilisés et les équipements mis en place doivent respecter certaines caractéristiques réglementaires
Tout ERP doit faire en effet l’objet d’une visite préalable d’un expert en sécurité qui va valider l’ouverture.
Tous les ERP ne présentent pas les mêmes caractéristiques de taille, de destination, d’usage et de risques. Ils sont donc répartis en types selon la nature de leur exploitation, classés en catégories d’après l’effectif du public et du personnel.
Ils sont soumis à des dispositions générales communes ainsi qu’à des dispositions particulières qui leur sont propres issues du Règlement de sécurité contre l’incendie et relatif aux établissements recevant du public.
La typologie de l’établissement, qui correspond à son activité, est désignée par une lettre (article GN 1 du règlement de sécurité incendie dans les ERP). Il existe 30 types d’établissements :
– Établissements installés dans un bâtiment
– J : Structures d’accueil pour personnes âgées ou personnes handicapées
– L : Salles d’auditions, de conférences, de réunions, de spectacles ou à usage multiple
– M : Magasins de vente, centres commerciaux
– N : Restaurants et débits de boissons
– O : Hôtels et pensions de famille
– P : Salles de danse et salles de jeux
– R : Établissements d’enseignement, colonies de vacances
– S : Bibliothèques, centres de documentation
– T : Salles d’exposition
– U : Établissements sanitaires
– V : Établissements de culte
– W : Administrations, banques, bureaux
– X : Établissements sportifs couverts
– Y : Musées
– Établissements spéciaux
– PA : Établissements de plein air
– CTS : Chapiteaux, tentes et structures itinérants ou à implantation prolongée ou fixes
– SG : Structures gonflables
– PS : Parcs de stationnement couverts
– OA : Hôtels-restaurants d’altitude
– GA : Gares accessibles au public
– EF : Établissements flottants ou bateaux stationnaires et bateaux
– REF : Refuges de montagne
Les ERP sont également répertoriés en 5 catégories, déterminées en fonction de la capacité de l’établissement :
– 1ère catégorie : au-dessus de 1 500 personnes
– 2ème catégorie : de 701 à 1 500 personnes
– 3ème catégorie : de 301 à 700 personnes
– 4ème catégorie : 300 personnes et au-dessous, à l’exception des établissements de 5ème catégorie
– 5ème catégorie : établissements accueillant un nombre de personnes inférieur au seuil dépendant du type d’établissement
La vérification de la conformité d’un ERP avec les règles de sécurité comprend deux étapes :
– l’examen d’un dossier réunissant tous les documents relatifs aux dispositions prises pour assurer la sécurité, l’évacuation, l’emplacement de divers équipements à risques, au moment des permis de construire,
Ce dossier fait l’objet de formulaires « Cerfa » de demande d’autorisation de construire, d’aménager ou de modifier un ERP tels que fixés par l’arrêté du 21 novembre 2011.
– des vérifications ont ensuite lieu directement dans l’établissement, notamment par la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité.
La vérification et le contrôle du respect de la réglementation interviennent au cours de la construction ou des travaux d’aménagement, avant l’ouverture au public des établissements, en cas de réouverture si l’établissement a été fermé plus de 10 mois et au cours de l’exploitation.
Le contrôle est organisé de 2 façons :
– par les constructeurs, installateurs et exploitants, qui font vérifier périodiquement l’établissement par des organismes ou des personnes agréés
– par l’administration ou par les commissions de sécurité (La commission de sécurité est une instance qui possède des compétences particulières en matière de sécurité et dont le rôle est de fournir une aide technique à l’administration).
Ce qui ne dégage par les constructeurs, installateurs et exploitants de la responsabilité qui leur incombe.
Ainsi, les établissements font l’objet de visites périodiques de contrôle, avant l’ouverture et pendant l’exploitation, par la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité.
Ces visites ont pour but de s’assurer du respect de la réglementation, mais aussi de suggérer des améliorations et des modifications.
Par ailleurs, les services de police et de gendarmerie peuvent également vérifier la régularité de la situation administrative de l’établissement et relever des infractions aux règles de sécurité
- Les normes d’accès aux personnes handicapées
La réglementation technique relative à l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées prise en application de la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées est applicable depuis le 1er janvier 2007 aux bâtiments construits ou rénovés accueillant des établissements recevant du public ou aux locaux d’habitation.
Les commerces et services de proximité qui reçoivent du public sont donc concernés par la réglementation quelle que soit leur activité.
- Les ERP neufs
Article R111-19-1 du CCH Modifié par Décret n°2006-555 du 17 mai 2006 – art. 4 JORF 18 mai 2006
Les établissements recevant du public définis à l’article R. 123-2 et les installations ouvertes au public doivent être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap.
L’obligation d’accessibilité porte sur les parties extérieures et intérieures des établissements et installations et concerne les circulations, une partie des places de stationnement automobile, les ascenseurs, les locaux et leurs équipements.
Cette obligation est applicable aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er janvier 2007.
La réglementation est contraignante, et son état d’esprit est de permettre l’accessibilité aux personnes handicapées de tout bâtiment, avec la plus grande autonomie possible, pour leur permettre de circuler, d’accéder aux locaux et équipements, d’utiliser les équipements, de se repérer, de communiquer et de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement ou cette installation a été conçu.
Les conditions d’accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité d’usage équivalente.
Les obligations auxquelles doivent satisfaire les constructions et les aménagements propres à assurer l’accessibilité de ces établissements ont été fixées par un arrêté du 1/8/2006 plusieurs fois remanié qui de façon très détaillée prévoit des dispositions très diverses en terme de cheminement extérieur, de stationnement des véhicules, de conditions d’accès et d’accueil dans les bâtiments, des circulations intérieures horizontales et verticales à l’intérieur des bâtiments, les locaux intérieurs et les sanitaires ouverts au publics, les portes et les sas intérieurs et les sorties, les revêtements des sols et des parois, ainsi que les équipements et mobiliers intérieurs et extérieurs susceptibles d’y être installés, notamment les dispositifs d’éclairage et d’information des usagers.
A titre d’exemple, si le bâtiment comprend un escalier ouvert au public, il doit répondre aux dispositions suivantes, que le bâtiment comporte ou non un ascenseur :
. Des caractéristiques dimensionnelles : (largeur minimale entre mains courantes hauteur de marche, largeur du giron).
. Des caractéristiques d’utilisation (en haut de l’escalier, un revêtement de sol doit permettre l’éveil de la vigilance à une distance de 0,50 m de la première marche grâce à un contraste visuel et tactile. La première et la dernière marches doivent être pourvues d’une contremarche d’une hauteur minimale de 0,10 m, visuellement contrastée par rapport à la marche. L’escalier doit comporter un dispositif d’éclairage répondant aux exigences définies à l’article 14.
. Des caractéristiques d’atteinte et usage : L’escalier, quelle que soit sa conception, doit comporter une main courante de chaque côté qui doit répondre à des exigences-être continue, rigide et facilement préhensible ;
- Les ERP dans des bâtiments existants
C’est ici que se situe la nouveauté suite à l’Ordonnance du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public
Deux situations :
- Soit l’établissement est aux normes et l’exploitant doit donc adresser une attestation de conformité à l’Arrêté du 8 décembre 2014 fixe le détail des prescriptions techniques à réaliser au préfet de département, et à la commission pour l’accessibilité de la commune où est implanté l’établissement.
Dans le cas des ERP de 5e catégorie, une simple attestation sur l’honneur suffit.
Des auto-diagnostics existent pour savoir si l’ERP est conforme aux normes.
- Soit il n’est pas aux normes, et le propriétaire ou l’exploitant d’un établissement recevant du public ou d’une installation ouverte au public qui ne répond pas au 31 décembre 2014 aux exigences d’accessibilité définies à l’article L. 111-7-3 élabore un agenda d’accessibilité programmée. (Aap)
Cet agenda comporte une analyse des actions nécessaires pour que l’établissement réponde à ces exigences et prévoit le programme et le calendrier des travaux ainsi que les financements correspondants et devait être déposé avant le 26 septembre 2015.
Ce délai peut être prorogé pour une durée maximale de trois ans dans le cas où les difficultés techniques ou financières liées à l’évaluation ou à la programmation des travaux.
Le préfet du département doit approuver ou rejeter l’agenda dans un délai de 4 mois après avis de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité (CCDSA). Le silence vaut acceptation de l’AdAP.
La durée des travaux est de :
- 3 ans maximum, ou 2 périodes de 3 ans chacune (6 ans maximum) pour les ERP pouvant accueillir un public excédant un seuil fixé par le règlement de sécurité
- ou 3 périodes de 3 ans chacune (9 ans maximum) lorsque la mise en accessibilité est particulièrement complexe (exigences de continuité de service, la surface des bâtiments concernés, etc.).
Des dérogations à la mise en conformité au titre de l’accessibilité des lieux sont prévues dans les cas suivants :
- impossibilité technique,
- contraintes liées à la conservation du patrimoine,
- disproportion manifeste entre les améliorations apportées par la mise en accessibilité et leurs coûts, leurs effets sur l’usage du bâtiment et de ses abords (ou la viabilité de l’exploitation de l’établissement). C’est le cas lorsque notamment le coût ou la nature des travaux sont tems qu’ils s’avèrent impossibles à financer ou qu’ils ont un impact négatif critique sur la viabilité économique de l’établissement concernée
Elles doivent être autorisées après avis de la commission départementale consultative de la protection civile, de la sécurité et de l’accessibilité.
La demande de dérogation donne obligatoirement lieu à une décision explicite.
Une dérogation est accordée pour les ERP situés dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation existant lorsque les copropriétaires refusent les travaux de mise en accessibilité par décision motivée. (art. L 111-7-3 al. 6 et R 111-19-10, III, 4°).
La demande de dérogation peut être accompagnée de propositions de mesures de substitution. Ces mesures de substitution ne sont pas obligatoires pour les ERP ne remplissant pas une mission de service public (art. L 111-7-3 CCH), mais elles « constituent une preuve de la bonne volonté du demandeur pour rendre son projet accessible à défaut d’être réglementaires et sont susceptibles d’entraîner l’avis favorable. » Mais ces mesures de substitution ne viennent qu’au soutien d’une demande de dérogation.
- Les normes environnementales
Le caractère contraignant des normes environnementales dans le droit de la construction est à géométrie variable.
Il existe en effet de nombreuses normes non obligatoires, mais auxquelles il peut être fait référence dans la perspective de créer un bâtiment, commercial ou non respectueux de l’environnement.
Il est ici fait référence aux les normes HQE ou BBC qui n’ont aucun caractère obligatoire mais auxquelles se réfèrent de nombreux projets.
Ce système normatif s’inspire en réalité d’un concept environnemental français datant du début des années 1990, et donne lieu à la mise en place d’une marque commerciale et d’un procédé autonome de certification.
Ces labels sont directement à l’origine de l’adoption de la RT2012 conformément à l’article 4 de la loi Grenelle 1, qui a pour objectif de limiter la consommation d’énergie primaire des bâtiments neufs, tout en suscitant :
- une évolution technologique et industrielle significative pour toutes les filières du bâti et des équipements,
- un très bon niveau de qualité énergétique du bâti, indépendamment du choix de système énergétique,
- un équilibre technique et économique entre les énergies utilisées pour le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire.
La RT 2012 est applicable à tous les permis de construire :
- déposés à compter du 28 octobre 2011 pour certains bâtiments neufs du secteur tertiaire (bureaux, bâtiments d’enseignement primaire et secondaire, établissements d’accueil de la petite enfance) et les bâtiments à usage d’habitation construits en zone ANRU ;
- déposés à partir du 1er janvier 2013 pour tous les autres bâtiments neufs
Depuis le 1er janvier 2015, la RT 2012 a subi quelques modifications. En effet, l’arrêté du 11 décembre 2014 définit des ajustements de la RT 2012, suite à des retours d’expériences sur des exigences difficiles voire impossible à atteindre
Par ailleurs, il convient ici de mentionner l’insertion d’un nouvel article L 111-13-1 dans le code de la construction et de l’Habitation. (CCH)
Le texte est ainsi libellé :
« En matière de performance énergétique, l’impropriété à destination, mentionnée à l’article L 111-13, ne peut être retenue qu’en cas de dommages résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, à l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement conduisant toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surconsommation énergétique ,ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant. »
Le caractère décennal des défauts affectant la performance énergétique d’un bâtiment risque donc d’être très compliqué à démontrer.
Il faut en effet, justifier d’un dommage, d’un défaut lié au produit, et d’une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation qu’à un coût exorbitant.
La charge de la preuve qui incombe au demandeur à la procédure est ici très lourde et la marge d’appréciation du juge dans l’application de ce texte semble des plus limitées.
Ainsi, si un acquéreur en l’état futur d’achèvement envisage de se plaindre d’un défaut de performance énergétique de son bien, il faudra préalablement constituer un dossier solide avant de réussir à accrocher la responsabilité des constructeurs et surtout la garantie des assureurs de responsabilité décennale.
Laure CAPINERO
IN SITU AVOCATS